Actualmente, el impago del alquiler se ha convertido en un problema cada vez más común. Por eso, en este blog vamos a detallar las opciones legales disponibles para los arrendadores cuando los inquilinos no cumplen con el pago.

Ante el impago del alquiler, siempre es recomendable intentar resolver la situación de manera amigable, contactando al inquilino para solicitar el pago de la renta acordada de forma informal, como por teléfono o WhatsApp.

Si esta opción no da resultados, el siguiente paso sería realizar una reclamación formal a través de un medio fehaciente, como un burofax, exigiendo el pago dentro de un plazo de 30 días. Aunque este paso no suele ser eficaz y no es un requisito legal antes de iniciar una demanda, hacer la reclamación de manera fehaciente tiene la ventaja de que impide al inquilino ejercer su derecho a enervar, si no cumple con el pago en dicho plazo.

Si la reclamación formal tampoco tiene éxito, o si se decide no realizarla, la única alternativa será recurrir a una acción judicial. En este caso, existen dos opciones: reclamar las rentas impagas o, en una sola demanda, solicitar tanto el desahucio como el pago de las rentas pendientes.

También es posible interponer una demanda únicamente para solicitar el desahucio, pero esta opción no permitiría recuperar las cantidades pendientes de pago, por lo que generalmente no se opta por ella en estos casos.

Lo más común es solicitar simultáneamente el desahucio y el pago de las rentas, ya que de esta manera se puede tanto recuperar el dinero adeudado como lograr que el inquilino sea desalojado sin necesidad de iniciar un procedimiento separado.

La única situación en la que se optaría por reclamar exclusivamente el impago de las rentas es si el inquilino ya ha abandonado la vivienda o el local comercial.

En este caso, se presenta una demanda ante el juzgado de primera instancia correspondiente al lugar donde se encuentra la propiedad, solicitando que se resuelva el contrato, se condene al inquilino al pago de las cantidades adeudadas y se ordene el desahucio en caso de que el arrendatario no abandone voluntariamente el inmueble.

Una vez que la demanda es notificada al inquilino, éste tiene un plazo de 10 días para presentar una oposición. Si decide oponerse, se celebrará un juicio. Si no lo hace, se dictará un decreto de archivo y se procederá con el desahucio del arrendatario.

Si el inquilino ya ha dejado la vivienda o el local comercial, se puede reclamar únicamente el pago de las rentas impagas. Dado que existe un contrato de arrendamiento, se puede iniciar un procedimiento monitorio, que permite solicitar el pago de la deuda directamente desde el juzgado, sin necesidad de celebrar un juicio. El demandado tendrá un plazo de 20 días para pagar o presentar su oposición.

Si no se sabe dónde localizar al arrendatario, la alternativa será presentar una demanda mediante un juicio verbal, pidiendo que se investigue su domicilio actual. Una vez que se localiza al demandado y se le notifica la demanda, éste tiene un plazo de 10 días para oponerse.

Tanto en el procedimiento monitorio como en el juicio verbal, la demanda se presentará en el juzgado de primera instancia correspondiente al lugar del inmueble.

Con la nueva Ley de Vivienda, que modifica la Ley 1/2000 del 7 de enero, establece los procedimientos que tiene que seguir un propietario de un piso de alquiler en caso de que el inquilino deje de pagar la renta.

Ahora bien, también reúne unos supuestos en los que se paralizará el desahucio a causa de la condición o estado del arrendatario: la vulnerabilidad del inquilino.

El objetivo de la nueva normativa es la protección de las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad. Pero ¿Cuándo se considera que un inquilino es vulnerable? ¿Qué ocurre si deja de pagar las cuotas y alega situación de vulnerabilidad económica?

Un inquilino se considera vulnerable cuando cumple con ciertos requisitos relacionados con su situación económica y familiar. Para ser considerado en situación de vulnerabilidad, el inquilino debe cumplir con al menos uno de los siguientes criterios:

1. Haber perdido el empleo o experimentado una disminución sustancial de ingresos, en el caso de ser autónomo o profesional, de al menos el 40%
2. Los ingresos totales de la unidad familiar (que incluye al inquilino, su cónyuge o pareja de hecho, hijos y otras personas dependientes) no deben superar ciertos umbrales establecidos por la ley, que varían según la composición familiar y otras circunstancias, como discapacidades o enfermedades graves

Es importante tener en cuenta que tras la publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero, por el que se aprueban medidas urgentes en materia económica, de transporte, de Seguridad Social, y para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad («RDL 1/2025«), ya que entre otras medidas relevantes, esta norma prorroga nuevamente la suspensión de los procedimientos de desahucio y de lanzamiento para hogares vulnerables sin alternativa habitacional regulada en el Real Decreto-ley 11/2020 («RDL 11/2020«).

Por tanto, queda prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2025 la suspensión de los procedimientos de desahucio y de lanzamiento en estos casos:

• por impago de alquiler para hogares vulnerables sin alternativa habitacional sujetos a la LAU de 1994; y
• para quienes habiten sin título una vivienda que sean víctimas de violencia de género, dependientes o con dependientes o menores a su cargo, y se encuentren en situación de vulnerabilidad, siempre que la vivienda pertenezca a personas físicas o jurídicas titulares de más de diez viviendas.

Igualmente se prorroga la posibilidad, otorgada a los arrendadores y titulares de viviendas afectados por la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos, de solicitar, hasta el 31 de diciembre de 2026, una compensación en determinadas circunstancias.